L’hérésie du prêt à taux zéro

Par Jean-Pierre Dufoix – Économiste et théoricien du crédit

La ministre Cécile Duflot se trompe.

A la question posée par le Club Immo à Cécile Duflot dans Le Figaro du 20 décembre 2012 : « Y aura-t-il un prêt à taux zéro dans l’ancien ? », la ministre répond :

« Ce n’est pas prévu. D’abord, le coût est très important et le PTZ dans l’ancien a quand même servi, au lieu de favoriser les ménages modestes, à renchérir les prix de l’immobilier. En revanche, le PTZ qui s’adresse aux acquéreurs de logements neufs ou de logements avec une très lourde rénovation favorise les ménages les plus modestes ».

La ministre se trompe totalement. Le prêt à taux zéro réservé au neuf aboutit au paradoxe de contribuer à la bulle immobilière dans les marchés tendus du fait de la rareté des terrains à bâtir et à la spirale déflationniste ailleurs puisque les accédants à la propriété contraints de revendre rapidement, le plus souvent pour des problèmes d’emploi ou d’éclatement du couple, ne trouvent pas d’acheteurs à revenus moyens ou modestes dès lors que ceux-ci sont anormalement orientés vers le neuf plus coûteux (en creusant d’ailleurs inutilement le déficit budgétaire).

Cette politique les conduit à la vente à perte, en raison aussi du facteur traditionnel de décote dû au passage du neuf à l’ancien.

S’ils sont insolvables, leurs pertes sont supportées par les banques qui pratiquent alors le credit crunch à l’encontre de ces opérations dangereuses. Finalement, plus on aide la construction et moins on construit comme on l’a déjà observé dans le passé.

L’effet de chaîne dope le marché immobilier. L’activité maximale est procurée par l’effet de chaîne. L’accédant à la propriété modeste acquiert un logement ancien bon marché. Son vendeur améliore son propre cadre de vie, et ainsi de suite. En bout de chaîne, les ménages aisés construisent ou achètent des logements de standing. Des constructions de qualité ainsi que les travaux de réfection et d’amélioration usuels en cas de mutations créent la plus forte activité possible. Les droits de mutation sont ainsi multipliés.

En outre, l’effet de chaîne favorise la mobilité et la mixité puisque les ménages modestes dans les immeubles anciens sont voisins des ménages aisés qui occupent des immeubles neufs, récents ou anciens de qualité.

Par ailleurs, le prêt à double indexation, qui a été conçu il y a un quart de siècle (il est plus ancien que le premier PTZ),  constitue un optimum mathématique. Avec une durée d’environ 30 ans, usuelle à l’étranger, sa mensualité s’aligne quasiment sur le loyer du même logement. Chacun peut devenir propriétaire pour le prix de son loyer et préparer ainsi son passage à la retraite. On  doit faire l’économie budgétaire des aides à la pierre qui n’ont aucune justification. L’activité du logement doit avec ce type de prêt redémarrer immédiatement. Le locataire qui a déjà fait la preuve de sa solvabilité en payant régulièrement son loyer doit obtenir quasi automatiquement un prêt à double indexation à charge analogue. Il serait inexcusable de créer une nouvelle version du prêt à taux zéro (chaque ministre veut la sienne) dont les effets pervers seraient encore accrus en le limitant au neuf.

Il est absurde de vouloir orienter les plus modestes vers le neuf plus coûteux…

…en leur faisant ainsi  courir davantage de risques à la revente. Soit les aides sont énormes; soit les constructions sont de qualité très médiocre. Cette politique a conduit à la pénurie endémique de logements et à l’exclusion des ménages à faibles revenus (il n’y a que 57% de propriétaires) qui devraient être les principaux bénéficiaires d’une politique réellement sociale.

Jean-Pierre Dufoix, 71 ans, est un théoricien du crédit, de la monnaie et des marchés immobiliers. Il a été jusqu’en 1994 le responsable des études économiques et financières du Crédit foncier. Il a co-fondé « L’observatoire foncier et immobilier »  du Crédit foncier ainsi que sa revue « L’observateur de l’immobilier ». Il fut aussi inspecteur de la profession bancaire pour contrôler la distribution des prêts conventionnés, membre en tant que personnalité qualifiée du Comité des usagers du Conseil national du crédit, consultant de la Banque mondiale. Il également  conçu des prêts à taux progressifs et des prêts à double indexation.